视野网友：

我们客户的厂房为经营租赁，从2017年开始，合同约定租赁期为10年；

2021年6月以来，收到房东的通知有可能没办法继续租下去，存在不确定性；

（1）在这种情况下，是否还需要确定使用权资产和租赁负债；

（2）如果21年确认了，一旦22年房东违约，客户无法继续租赁下去，账面的使用权资产和租赁负债如何处理。

视野版主chenyiwei:

要考虑提前结束租赁的可能性，以及是否随时可能被结束租赁。一般情况下，如果结束租赁的主动权在出租人，承租人无主动解约权，则承租人仍应按原租约继续确认使用权资产和租赁负债，到实际解约时终止确认使用权资产和租赁负债，差额作为资产处置损益。

视野网友：

请教版主，如果是同一控制下集团内子公司租用母公司的资产，能不能不按照新租赁准则核算？主要考虑到内部抵消后也不存在租赁资产及负债了，能否这样简化处理？

视野版主chenyiwei:

由于母公司和各子公司为独立会计主体，均需按照国资管理要求全级次报送财务报表和出具审计报告，因此不能以相关租赁系发生于集团内部，在集团合并报表层面最终会抵销该租赁事项为由，而在母公司个别报表和各子公司的财务报表中采取类似于原准则下经营租赁的简化处理方式。

视野网友：

求助各位各种租赁变更的情况下的处理方式：

1、作为出租人，一份5年的房屋租赁合同，有免租期，第三年原承租人将租赁合同的权力义务全部转让给新承租人，出租人、原承租人、新承租人签订三方协议，出租人是否视同原合同未发生变更，继续按原合同用直线法计算的租金进行账务处理？

2、租赁范围减少，出租人减少对承租人的租赁面积，出租人是否用变更后的租赁总收入减去之前直线法已确认的租赁总收入余额在剩余租赁期限内进行摊销？

3、出租人发生变化，原承租人与出租人A，签订了5年租赁合同，第三年，出租人A将租赁合同的权利义务转让给出租人B，出租人B 是否将该租赁合同作为一项新租赁合同，转让日开始，根据转入后租赁总金额在租赁期内用直线法。

视野版主chenyiwei:

1、如果除了承租人变更以外，其他权利义务均不变，则可以这样处理，尤其是在新老承租人之间系关联方的情况下。

2、根据新租赁准则规定，经营租赁发生变更的，出租人应自变更生效日开始，将其作为一项新的租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。即直接视作新租赁处理，按缩减租赁面积后的剩余各年的租金总额在剩余租赁期内按直线法分摊确认收入。

3、是。但要注意：如果是租约随同房屋产权一并转让，则应关注租约约定的租金等条款是否符合转让时点的市场公允条款，如不符合的，需考虑将转让价款总额中合理区分房屋产权价款和租赁权益让渡价款，以合理确定房屋入账价值和租赁合同权益入账价值，后者应在剩余租赁期内摊销，以作为对该期间内经营租赁租金收入的调整。

视野网友：

请教陈版，新租赁准则中租赁付款额包不包括每个月交的物业费？

视野版主chenyiwei:

物业费是接受服务的对价，因此不属于租赁付款额的范围之内。

但要注意：如果将租赁和物业服务在同一个合同（或者两个相关联的合同）中约定，就需要关注合同总价在租金和物业服务这两部分之间的分配是否公允及合理。如果不合理的，则应参照新收入准则相关规定，依据这两者的单独售价比例对合同总价重新在这两部分之间分配，确定租金和物业费各自的合同金额，作为会计处理的依据。

视野网友：

请问下同一控制下集团内部怎么抵消新租赁准则带来的影响？之前翻看了《新租赁准则应用指南》没有找到具体应对操作，请问具体有哪个政策文件可以参考吗，谢谢！

视野版主chenyiwei:

新租赁准则下，如果出租人按经营租赁处理，而承租人确认使用权资产和租赁负债，则由于两者的会计模式不对等而不能直接抵销两者之间的交易。但有一点是明确的：合并报表层面应将租赁资产作为自用固定资产，其账面价值即为出租人个别报表中的账面价值；同时抵销承租人账面上的使用权资产和租赁负债相关的会计处理，以及抵销出租人个别报表中确认的租金收入和对应成本。因此，此时的合并抵销分录如下：

1、冲回承租人个别报表层面就该项租赁所作出的全部会计处理，包括确认的使用权资产及其折旧、租赁负债及其利息费用；

2、冲回出租人个别报表中确认的租金收入和对应的租赁应收款；

3、将出租人个别报表层面所确认的其他业务成本（经营租赁租出固定资产的折旧费用）根据承租人报表中使用权资产折旧的入账科目，调整到相应的成本或费用项目中；

4、出租人将租赁资产作为投资性房地产确认的，应在合并报表层面重分类到固定资产；出租人对该投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，应冲回累积确认的公允价值变动并补提折旧。

来源：会计视野论坛