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免租期是租赁合同中普遍存在的条款，即通常约定出租方在一定期限内免除承租方的租金给付义务，以满足承租方装修或市场培育等需求。免租期的税务处理，视税种不同，税收待遇也不尽相同，实务中需准确把握，才能避免涉税风险。

免租期的增值税处理

免租期的增值税处理，重点在于把握一定期限的租金豁免与整个租赁期内无偿使用的区别。《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务（用于公益事业或者以社会公众为对象的除外），应视同销售服务。就免租期是否视为无偿提供服务，根据《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）规定，纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于财税〔2016〕36号文件中规定的视同销售服务。这里将租赁合同中约定免租期，作为满足一定租赁期限的前提，而非“无偿”提供租赁服务，即免租期无须视同销售缴纳增值税。由于租赁服务增值税纳税义务发生时间的特殊性规定，免租期虽不视同销售，并不意味免租期内必然不确认增值税收入。纳税人提供租赁服务纳税义务发生时间，一般为租赁合同约定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为租赁服务完成的当天；如采取预收款方式的，为收到预收款的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

例1：甲商场将临街商铺租赁给乙商业连锁公司，签订经营租赁合同，合同约定租赁期为2018年9月1日～2021年12月31日，其中2018年9月1日～12月31日为免租期，甲、乙均为增值税一般纳税人，适用一般计税方法，双方无关联关系。合同约定，2018年9月1日、2020年1月1日和2021年1月1日各收取租金220万元，并于每次收取租金时按规定开具增值税专用发票。甲商场于2018年9月1日（免租期）收取第一笔租金并开具发票，需确认2018年9月的增值税收入200万元[220÷（1＋10%）]，缴纳增值税20万元（200×10%）。从合同约定的收款日期以及开具发票的行为判定，第一笔租金收入的增值税纳税义务发生时间是2018年9月，该笔增值税收入，并非免租期视同销售确认的收入，而实际上是提前收取2019年度的租金收入。

仍以上例，若甲商场分别于2019年1月1日、2020年1月1日和2021年1月1日各收取租金220万元，并于每次收取租金时按规定开具增值税专用发票。即免租期内甲商场未收取租金，也未开具发票，而免租期的租赁服务又不属于增值税视同销售服务，故2018年9月～2018年12月无须计算缴纳增值税。

免租期的企业所得税处理

租金收入，是企业提供固定资产、包装物或者其他有形动产的使用权取得的收入，属于企业所得税收入项目之一。免租期的企业所得税处理，需关注以下三个问题：

1. 免租期是否视同销售。首先，根据《企业所得税法实施条例》（以下简称实施条例）第二十五条关于视同销售的规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务。这里并不包括提供服务。其次，根据《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）规定，企业所得税视同销售，以资产所有权属是否转移作为主要判定标准，而免租期是租赁合同的一部分，是在一定期限内让渡资产的使用权，并未涉及租赁资产的权属转移。所以，免租期不属于企业所得税视同销售的范畴。

2. 租金收入如何在租期内分配。实施条例第十九条规定，租金收入按照合同约定承租人应付租金的日期确认收入的实现。《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定承租人应付租金的日期确认收入实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据实施条例第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。此外，对房地产开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。即纳税人提供租赁服务一般按照合同约定的租金数额确认企业所得税收入；按合同应付租金的日期确定纳税义务发生时间，租赁收入的企业所得税处理适用于整个租赁期，并无免租期的特别处理规定。

3. 免租期税收与会计处理差异。免租期的会计处理与非免租期相同，核算时出租方应当将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内按直线法或其他合理的方法进行分配，即免租期内会计上应确认租赁收入。企业所得税方面，对于提前跨期支付租金的，纳税人可有两种选择，一是根据实施条例的规定，按合同约定租金数额及应付租金日期确定企业所得税纳税义务；二是按照国税函〔2010〕79号文件规定，将租金收入在租赁期内分期均匀计入相关年度。前者因合同约定租金收款的数额及时间，可能与会计确认收入口径存在差异，企业所得税申报时需进行相应的纳税调整；后者与会计处理无差异。

例2：甲商场将临街铺面租赁给乙商业连锁公司，签订经营性租赁合同，合同约定租赁期为2018年9月1日～2021年12月31日，其中2018年9月1日～12月31日为免租期，甲、乙均为增值税一般纳税人，双方无关联关系。合同约定2018年9月1日一次性收取租金660万元。

上述租赁合同约定租赁期为40（12×3＋4）个月，其中免租期为4个月。甲商场的会计处理，应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其他合理的方法进行分配，确认免租期的租金收入为60万元[660÷（1＋10%）÷40×4]。甲商场的企业所得税处理可以有两种选择。一是按照实施条例第十九条第二款的规定处理，在合同约定应付租金的2018年9月1日，一次性确认租金收入600万元[660÷（1+10%）]。之后的租赁期内不再确认该租赁业务的企业所得税收入。二是遵循国税函〔2010〕79号文件的处理规定。将600万元（换算后的不含税收入）租金在40个月的租赁期内，分期均匀计入相关年度收入，即2018年度确认租金收入为60万元[660÷（1＋10%）÷40×4]；2019年、2020年和2021年度每年确认的租金收入为180万元[660÷（1＋10%）÷40×12]。

从上述分析不难看出，不论采用何种方法，都只是租金收入在各期分配数额的不同，而并未针对免租期额外确认企业所得税收入。根据国税函〔2010〕79号文件的处理方法，税收处理与会计处理无差异；而根据实施条例的相关规定，税收处理与会计处理存在差异，在进行企业所得税年度申报时，需进行纳税调整，2018年度调增540万元（600－60）；2019年、2020年和2021年度分别调减180万元。

需要注意的是，如果租金收入按照国税函〔2010〕79号文件处理，需同时具备两个前提条件，一是租赁期是跨年度的，二是租金必须是提前一次性支付。如例2将甲商场一次性收取的租金，改为分别在2018年9月1日、2020年1月1日和2021年1月1日各收取租金220万元。虽然2018年9月1日收取的租金满足租赁期限跨年度（支付2018年9月1日至2019年12月31日的租金），但不满足租金提前一次性支付这一条件，故不能在租赁期内分期计算租金收入，而只能根据实施条例的规定，按照合同约定的租金及付款日确认收入的实现。

免租期的房产税处理

房产税的计税方法有两种，一是依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳；二是以房产租金收入为计税依据计算缴纳。对免租期的税务处理，房产税有明确规定。《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。即免租期内视同出租方自有经营房产并缴纳房产税。

例3：甲商场将临街铺面租赁给乙商业连锁公司，签订经营性租赁合同，合同约定租赁期为2018年9月1日～2021年12月31日，其中2018年9月1日～12月31日为免租期。甲商场所租赁商铺的账面原值为2600万元（含地价），当地计算房产余值的扣除率为30%。免租期内，应由甲商场按照房产原值一次减除30%后的余值计算缴纳房产税为7.28万元[2600×（1－30%）×1.2%×4÷12]。