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将个人独资企业房产产权更名到投资者名下，是否应当纳税，有人对此存在疑惑。本文结合房产买卖过程中涉及的主要税种，对此问题一一进行分析。

契税

《财政部、国家税务总局关于继续支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税〔2018〕17号）规定，同一自然人与其设立的个人独资企业之间土地、房屋权属的划转，免征契税。笔者认为，这里“免征契税”表述并不严谨，可改为“不征契税”。因为依据契税暂行条例及其细则相关规定，在中国境内转移土地使用权、房屋所有权，承受的单位和个人为契税纳税人。而依据《个人独资企业法》第二条及第十七条相关规定，个人独资企业财产为投资人个人所有，投资人对本企业的财产依法享有所有权。所以将个人独资企业房产更名到投资人名下，并非所有权转移，不属于契税征税范围。

增值税

《增值税暂行条例》第一条规定，在中国境内销售货物或者加工、修理修配劳务，销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人。个人独资企业将房产更名到投资人名下，不是销售行为，故不缴纳增值税。

土地增值税

《土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税人。很显然，个人独资企业将房产更名到投资人名下，不属于转让房地产，故也不缴纳土地增值税。

个人所得税

对于是否应纳个人所得税，目前争议较大，笔者分析如下：

(一)是否适用“财产转让所得”。依据个人所得税法及其实施条例相关规定，个人所得税财产转让所得，是指个人转让有价证券、股权、建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。由于个人独资企业将房产更名到投资人名下，不属于转让行为，故不适用“财产转让所得”。

(二)是否适用“个体工商户的生产、经营所得”。现区分以下三种情形：

1.企业无偿或低于房产公允价对价更名。笔者认为此情形应就其无偿或低于房产公允价的部分依照“个体工商户的生产、经营所得”计征个人所得税。理由有两点：一是需要进行正常纳税调增。更名后，该房产不再属于企业，由于企业的该笔资产减少与生产经营无关，其无偿或低于公允价的部分，在会计处理时往往借计“营业外支出”等科目，但在计算“个体工商户的生产、经营所得”时不予税前扣除，应进行纳税调增，也就相当于依照“个体工商户的生产、经营所得”计征个人所得税。二是综合考虑“清算所得”。依据《财政部、国家税务总局关于个人独资企业和合伙企业投资者征收个人所得税的法规》(财税〔2000〕91号)第十六条规定，企业在注销之前应当进行清算，企业的清算所得应当视为年度生产经营所得，由投资者依法缴纳个人所得税。清算所得，是指企业清算时的全部资产或者财产的公允价值扣除各项清算费用、损失、负债、以前年度留存的利润后，超过实缴资本的部分。因此，“企业无偿或低于房产公允价更名”会导致清算时的资产减少，最终导致“清算所得”个人所得税减少。如果更名时不征税，清算时税款又减少，就会造成税收征管环节的漏洞。

2.企业以房产公允价对价更名。笔者认为此种情形不应依照“个体工商户的生产、经营所得”计征个人所得税。因为更名后，虽然该房产不再属于该个人独资企业，但企业会同时等价增加资产，其会计处理往往借方计入“银行存款”、“应当收款”等资产类科目，并没有影响企业“个体工商户的生产、经营所得”应纳税所得额，故不需要进行纳税调增。此外，更名时企业资产未减少也不会直接造成最终清算时资产减少。

3.投资人将本人投资的房产更名回至投资人。此情形相当于直接收回投资或减资，笔者认为应就房产增值的部分依照“个体工商户的生产、经营所得”计征个人所得税。例如，投资时房产公允价为100万元，收回时房产公允价为300万元，则应就增值的200万元依照“个体工商户的生产、经营所得”计征个人所得税。因为增值体现在生产经营期间，且假设房产未被投资人收回，则待清算时也会因房产公允价增加，从而体现到清算所得计算个人所得税之中。

(三)对现有类似政策的分析

《财政部、国家税务总局关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知》（财税〔2003〕158号）规定，个人独资企业、合伙企业的个人投资者以企业资金为本人、家庭成员及其相关人员支付与企业生产经营无关的消费性支出及购买汽车、住房等财产性支出，视为企业对个人投资者的利润分配，并入投资者个人的生产经营所得，依照“个体工商户的生产经营所得”项目计征个人所得税。依据该文件，个人独资企业的财产无偿转移到投资者名下，对投资者是要征税的。此类支出属于“与生产经营无关”的支出，不予税前扣除，应对“个体工商户的生产经营所得”应纳税所得额进行纳税调增。